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    • 索 引 号:686175779-201903-151965
    • 主题分类:市政府公报
    • 发布机构: 中国昆明
    • 发布日期:2019-03-29 14:37
    • 名  称:【2019年第3期】昆明市人民政府关于印发进一步规范和加强土地出让管理规定的通知
    • 文  号:昆政发〔2019〕8 号

    各县(市)、区人民政府,市政府各委办局,各国家级、省级开发(度假)园区管委会,各直属机构:

    现将《昆明市人民政府关于进一步规范和加强土地出让管理的规定》印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。

    昆明市人民政府

    2019年2月14日

    昆明市人民政府关于进一步规范和加强土地出让管理的规定

    为进一步规范土地出让行为,预防土地出让廉政风险,根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)、《云南省人民政府印发关于进一步加强土地出让管理规定和进一步加强矿产资源开发管理规定的通知》(云政发〔2015〕58号)等文件精神,现就进一步规范和加强土地出让管理规定如下:

    一、 规范土地出让前期工作

    (一)拟出让地块必须达到“净地”出让标准。属地政府(管委会)负责审查确认拟出让地块征收(拆迁)补偿安置落实到位、无法律纠纷、土地权属清晰、取得农用地征转用批文、完成原土地证注销、完成勘测定界审核、完成不动产权籍调查审核、建设用地规划条件明确、具备动工开发基本条件等“净地”条件,并出具“净地”说明文件。不具备“净地”条件的宗地,一律不得出让。

    (二)拟出让地块必须具备建设用地规划条件。规划部门依据经批准的控制性详细规划和节约集约用地要求核发建设用地规划条件,明确总用地范围、净用地范围、规划用途、容积率、建筑密度、绿地率等规划指标及建设项目用地范围内须实施的公共服务设施配建要求。涉及兼容一种以上用途的,建设用地规划条件须明确各种规划用途的范围或兼容比例。建设用地规划条件作为国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让文件,应在发布土地出让公告时向社会公开,并作为土地出让合同的组成部分。未经规划部门提供建设用地规划条件的,不得出让国有建设用地使用权。

    (三)拟出让地块必须进行成本认定。市土地矿产储备机构委托收储的储备用地,土地成本由市土地矿产储备机构委托信誉良好、执业质量高的中介机构评审,市财政评审机构负责认定;其余项目用地(包括经认定的城市更新改造项目用地),土地成本由属地政府(管委会)负责认定。土地成本须按照“成本全覆盖”、“债务不悬空”原则合理确定。

    (四)拟出让地块必须组织地价评估。地价评估由土地矿产储备机构按照有关规定及程序确定信誉良好、执业质量高的地价评估机构进行。地价评估机构应当独立出具土地估价报告并严格履行电子备案程序。严禁人为指定评估机构;严禁未经地价评估直接确定土地出让价格;严禁依据失效、虚假的地价评估报告确定土地出让价格;严禁先议定土地出让价格再委托地价评估。对违法违规执业机构和人员,列入“黑名单”,5年内不得从事昆明市地价评估工作,并向云南省土地评估与登记代理协会通报。

    二、 合理设置土地出让条件

    (五)国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让条件由属地政府(管委会)审批确定。严禁违法违规设定准入条件、竞买人资质等影响公平、公正竞争的限制性条件。严禁以事先的会议纪要、投资协议或者招商协议等为依据“量身定制”土地出让方案,倒置土地出让决策程序。土地竞得人是否符合土地出让条件由属地政府(管委会)负责审查和监督。

    (六)土地出让条件中明确由土地竞得人实施的公共服务设施、市政设施等建成后须无偿移交属地政府(管委会),相关建设要求须纳入土地出让合同,由属地政府(管委会)负责监督和履行。

    (七)工业、商业综合体、高档酒店、高端商务办公等项目用地,在不排斥多个市场竞争主体、确保公平公正前提下,可结合产业特点、规划建设、管理营运等要求合理设置土地出让条件。其他项目一律不得违规设定以下排他性条件:

    1. 要求申请人注册资金、开发资质、经营业绩、资产规模等达到特殊要求;

    2. 要求申请人持有或已建成的项目达到特定规模和特定标准;

    3. 要求申请人在行业协会、媒体公布的行业排名中达到特定名次;

    4. 要求申请人须获得园区、行业管理部门等出具的相关准入证明文件或资格审查文件;

    5. 要求申请人必须是上市公司、国有企业或本地企业等;

    6. 其他影响公平、公正竞争的限制条件。

    对项目开发建设以及项目运营管理合理设置条件不属于上述违规设置土地出让条件情形。

    (八)工业用地出让严格执行云发〔2014〕20号文件的相关规定??梢谰菰扒婊?、产业布局、产业政策、节约集约、环保标准以及用地预申请情况等,在土地出让条件中进一步明确投资强度、产业类型、投入产出、生产技术要求等内容,并实行先租后让及弹性年期出让等政策,进一步降低工业用地成本。

    三、 落实土地出让集体决策要求

    (九)土地出让方案须包括拟出让地块的位置、用途、面积、出让年限、出让方式、土地使用条件、出让起始价、竞买保证金、土地移交时间、出让价款缴纳方式及土地竞买保证金转为土地出让合同定金的比例和具体金额等内容。土地出让方案须经政府集体会审决策,主要领导末位表态,现场无记名投票并宣布结果。

    市政府将五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区和阳宗海风景名胜区的具体建设项目土地供应审批权授权给属地政府(管委会),由属地政府(管委会)履行土地供应审批和批后监管职责,土地出让方案经属地政府(管委会)审批后,直接委托市公共资源交易机构组织交易。其余县(市)区,开发(度假)区管委会仍按现行程序继续执行。

    (十)土地出让可采取有底价方式,也可采取无底价方式。采取有底价方式的,土地出让底价须依据地价评估报告、产业政策和土地市场等因素,在招标拍卖挂牌出让活动前1个小时内,由政府组织专门决策小组,按照土地出让方案确定的原则集体确定,并在招标拍卖挂牌活动结束前严格保密。对底价确定的过程及结果,应纳入集体决策的记录文件,并存档备查。采取无底价方式的,土地成交价格不得低于土地起始价。

    (十一)除国家《划拨用地目录》外的土地,一律以出让等有偿方式供地。工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地,或者同一宗地有2个以上意向用地者的,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。其中,商品住宅用地(除城市更新改造项目土地外)一律以拍卖方式公开出让。工业用地和城镇低效用地的交易方式按云国土资〔2017〕323号文件规定执行。

    (十二)国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让竞买保证金不得低于出让土地起始价的20%,且不得高于50%。

    (十三)经规划部门确认不具备单独开发条件的零星整合用地,可采用协议方式出让,并广泛接受社会监督。签订《国有建设用地使用权出让合同》前,国土资源部门应将拟出让地块的位置、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等内容在“中国土地市场网”以及当地指定媒体进行公示,并注明意见反馈途径和方式,公示时间不得少于5日?!豆薪ㄉ栌玫厥褂萌ǔ鋈煤贤非┒┖?日内,国土资源部门应将协议出让结果通过“中国土地市场网”以及当地指定媒体向社会公布。

    四、 统一组织土地公开交易

    (十四)土地公开出让须纳入公共资源交易平台,由公共资源交易机构组织实施,积极稳妥开展土地网上公开交易。

    (十五)规范编制招标拍卖挂牌出让公告和出让文件,并及时向社会公开。土地出让公告须于招标拍卖挂牌开始前20日内发布,土地出让结果须在招标拍卖挂牌结束后10个工作日内公布。土地出让公告和出让结果须在中国土地市场网、公共资源交易平台公开。

    (十六)土地成交后,公共资源交易机构须及时将相关交易资料推送国土资源部门办理后续手续。申请联合竞买以及成立新公司开发建设的,土地竞买人在报名时应提交申请材料,土地成交后,由公共资源交易机构出具证明材料。

    五、 严格土地出让合同管理

    (十七)土地成交后,受让人须在签订《国有建设用地使用权出让成交确认书》后10个工作日内签订《国有建设用地使用权出让合同》。受让人逾期未签订《国有建设用地使用权出让合同》的,取消其竞得人资格,没收其保证金,土地按规定程序重新出让。采取协议方式出让的,受让人须在出让结果公示无异议后10个工作日内签订《国有建设用地使用权出让合同》。

    《国有建设用地使用权出让合同》应约定交地时间、开竣工时间、容积率等规划建设条件及土地价款缴纳比例、方式、期限以及违约责任等内容。

    (十八)出让价款缴纳期限不得超过1年,可以一次性付款或分期付款。一次性付款的须在土地成交后60天内付清全部土地出让价款;分期付款的,首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%且缴纳期限不得超过30天,受让人在支付第二期及以后各期出让价款时,应按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款基准利率,向出让人支付利息。未按照《国有建设用地使用权出让合同》约定缴清全部土地出让价款及违约金的,不得办理《不动产权证》,也不得按照出让价款缴纳比例分割办理《不动产权证》。

    (十九)对竞得土地后不及时签订《国有建设用地使用权出让成交确认书》或《国有建设用地使用权出让合同》,未按时缴纳土地出让价款,未按照合同约定及时开竣工,未按照合同约定的用途或者开发利用条件建设的,纳入企业诚信档案,作为土地竞买人资格审查的依据。

    (二十)鼓励信誉好、有实力的房地产企业通过土地转让方式取得未动工项目土地使用权,企业承诺在取得土地转让审批文件之日起6个月内开工建设的,在办理土地转让手续时,不再审查投资强度。企业应持土地转让审批文件在一个月内向规划、住房城乡建设部门申报开工手续,规划、住房城乡建设部门应凭土地转让审批文件在3个月内办理相关开工建设手续。企业在取得土地转让审批文件之日起6个月内按时开工建设的,待投资强度达百分之二十五后,持属地政府(管委会)出具的证明材料到国土资源部门办理《不动产权证》;未按期开工建设的,土地转让审批文件自动作废。对已认定为闲置土地的项目,先完成闲置土地处置,且不属于收回的,可按上述规定办理。土地转让由国土资源部门审查后即可办理《不动产权证》,并定期向同级政府(管委会)通报。

    六、 强化出让用地供后监管

    (二十一)土地出让后,原则上不得调整《国有建设用地使用权出让合同》确定的规划条件。确需调整土地用途和容积率等规划条件,且符合法律法规和政策规定的,必须报经政府常务会议审议决定。经政府批准调整的,规划部门应当于5个工作日内将依法变更后的规划条件通报国土资源部门并向社会公示,公示时间不得少于20日。建设单位应当于15个工作日内,根据调整后的规划条件,及时向国土资源部门申请办理签订土地出让合同变更协议或重新签订土地出让合同,同时按照规定缴纳土地出让价款等手续。

    (二十二)严格土地出让收支管理,主城五区所有土地出让收入缴入市本级金库,其他县(市)区、开发(度假)区缴入同级财政金库,支出通过同级财政预算安排。任何单位和个人不得以任何名义减免土地出让价款,也不得以土地换项目、先征后返、奖励、补贴等形式变相减免土地出让价款,更不得以任何方式让企业参与土地出让收益分成。

    (二十三)各职能部门应各司其职、密切配合,切实加强出让土地开发利用的全程监管,督促受让人严格按照《国有建设用地使用权出让合同》约定开发利用土地,属地政府应依法依规进一步加大闲置土地认定和处置力度。

    七、 严肃查处土地出让违法违规行为

    (二十四)严格执行土地出让各项法律法规和政策规定,严格执行土地出让终身负责制度。各级领导干部要切实增强廉政风险防控意识,严禁利用职权干预插手土地出让。不得通过招商协议、投资协议等形式事先确定经营性用地开发业主,约定或承诺优惠地价,或者以返还土地出让金等形式变相低价出让土地;不得对未达到“净地”出让标准的宗地违规出具“净地”说明;不得违反相关政策规定,违规设定交易条件;不得违规确定土地出让起始价、底价;不得干预土地招标拍卖挂牌出让过程和出让结果;不得违规批准调整土地用途或其他规划条件、土地使用条件;不得违规处理土地招标拍卖挂牌出让及土地出让合同纠纷等。对违法违规问题多发、高发地区,对主要领导严格问责。涉及违法违规违纪的,移交有关部门严肃处理。

    认真落实我市已出台的《关于激励干部改革创新干事创业防错办法(试行)》《关于激励干部改革创新干事创业容错免责办法(试行)》《关于激励干部改革创新干事创业纠错办法(试行)》等文件,既要尽量避免土地出让中的错误决策,也要客观公正对待被容错的干部,更要及时纠正土地出让中的不当决策。

    八、 其他规定

    (二十五)市国土资源部门牵头细化主城五区及三个国家级开发区履行供地职能的操作办法,明确合同签订、出让金缴纳、供后监管等事项。

    (二十六)本规定自印发之日起施行,有效期5年。

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